Bezoek aan Crowdestate

Deze herfst ben ik op bezoek geweest bij Crowdestate, in de Letse hoofdstad Tallinn. Dit verslag lag al een tijdje op de plank, ik wachtte nog op een paar uitvoeriger antwoorden op vragen die ik tijdens mijn bezoek gesteld had. Je begrijpt natuurlijk ook dat ik het niet vergeten was (ahum..).

Ik denk dat Crowdestate van alle platformen de mooiste kantoorlocatie heeft: binnen het oude middeleeuwse centrum van Tallinn. Deze middeleeuwse binnenstad staat ook op de Werelderfgoedlijst van UNESCO. Je kan er leuke wandelingen maken langs de stadsmuren, door de kronkelende straatjes en steegjes, en langs de gezellige restaurantjes en terrasjes. “Helaas” lag mijn hotel vlakbij en hoefde ik niet ver te lopen.

Bij Crowdestate sprak ik geruime tijd met oprichter, CEO en eigenaar Loit Linnupõld.

Hoe is Crowdestate begonnen?
Ik heb jaren gewerkt in de bankierswereld, in investeringsbeheer. Cliënten wilden investeren in onroerend goed maar de mogelijkheden waren erg beperkt. Eind 2013 besloot ik om mijn baan op te zeggen en op 9 januari 2014 heb ik Crowdestate opgericht. Ik ben alleen begonnen, en ik heb mijn eigen spaargeld gebruikt om Crowdestate op te richten en draaiende te houden.

De eerste versie van het platform was gebouwd door een student, in WordPress. Alle acties in de backend moesten volledig handmatig uitgevoerd worden, dus het was erg arbeidsintensief. Maar het was een goede test om te zien of het zou werken en het was maar een kleine investering. Momenteel zitten we op versie 3 van het platform, en dit is heel anders dan de eerste twee.

Het eerste project was ook een goede leerervaring. Het was een grote investering, en er waren nog niet genoeg investeerders om het compleet te financieren. Een paar maanden later, in mei, is het geld weer teruggegaan naar de investeerders. Maar het volgende project konden we wel financieren met meer dan 400 investeerders.

Hoe groot is Crowdestate nu?
We hebben nu meer dan 40.000 investeerders, en we hebben nu meer dan 193 leningen gefinancierd met een totale waarde van ongeveer 80 miljoen euro sinds we gestart zijn. Er zijn nu 24 uitstaande leningen, en er komen er ongeveer 5 tot 10 per maand bij. Ons hoofdkantoor is hier in Tallinn, en we hebben nu ook kantoren in Letland, Italië, Roemenië en Georgië.

We bieden investeringsprojecten aan uit Estland, Letland, Italië, Georgië en Roemenië. De leningen lopen gemiddeld 12 maanden, met een maximum van 36 maanden. We bieden geen buyback garantie, maar de meeste projecten hebben een onderpand in de vorm van een eerste- of tweederangs hypotheek of andere garanties.

We hebben nu iets meer dan 10 werknemers, en we focussen ons op onze kernactiviteiten: het beschikbaar stellen van grondig onderzochte en geverifieerde investeringskansen, en support leveren aan de investeerders. De rest hebben we geoutsourced, zoals juridische zaken en IT. Er werken nu 5 mensen aan de ontwikkeling van het platform, en we hebben nu meer dan 800,000 euro in het platform gestoken. De backend is nu bijna 100% geautomatiseerd.

Afgelopen jaar hadden we zelfs een ‘copycat’ in Nederland: een bedrijf dat onze naam en reputatie probeerde te gebruiken om er zelf van te profiteren. We hebben ze aangeklaagd en dit gewonnen. Hetzelfde gebeurde ook in Rusland en Spanje.

Wat maakt Crowdestate uniek ten opzichte van andere platformen?
We zijn een van de grootste en oudste vastgoed crowdlending platformen in Europa. We bieden investeerders een reed scala aan investeringsmogelijkheden in onroerend goed met verschillende risico profielen. We verstrekken en analyseren de leningen zelf zonder tussenpersonen.

We zijn alle jaren sinds de oprichting winstgevend, en we hebben genoeg gelden om het platform meer dan 12 maanden zonder inkomsten draaiende te houden.

Is het platform gereguleerd?
Nee, we zijn niet gereguleerd zoals de banken. We zijn zelfregulerend, op basis van de Engelse financiële regels. Zo publiceren we regelmatig onze jaarrekeningen.

Samen met het ministerie van Financiën en de Estse Financiële Authoriteit zijn we in 2016 een certificeringsprogramma gestart. Wij zijn het enige platform dat sindsdien alle 4 jaren gecertificeerd is. Andere platformen die ook gecertificeerd zijn (geweest) zijn Bondora, EstateGuru en Fundwise. Alle certificeringsgegevens zijn openbaar en te vinden op financeestonia.eu.

We verwachten wel dat komend jaar er regels zullen worden opgelegd vanuit Europa.

Het minimum investeringsbedrag van 100 euro maakt het lastiger voor kleine investeerders om de ontvangen rente te herinvesteren..
We hebben bewust gekozen voor een minimum van 100 euro. Het is betaalbaar, zodat iedereen kan investeren. En een lager bedrag investeren heeft minder zin, de ontvangen rente is dan zo laag, minder dan een euro per maand.

Daarom kan je ook alleen investeren in veelvouden van 100 euro. Als we toestaan dat je lagere bedragen kan investeren dan kan dat resulteren in een restant lening van bijvoorbeeld 7 euro, waarin niemand kan investeren door het minimum van 100 euro. Dus investeren in stappen van 100 euro is logisch en ook betaalbaar.

Wat is de verwachte impact van een volgende (financiële) crisis?
Het Crowdestate platform is kapitaalkrachtig, met een eigen vermogen van meer dan 1.5 miljoen euro. Dit stelt ons in staat om 2 tot 3 jaar operationeel te blijven, zelfs als we in die tijd geen enkel investeringsproject zouden publiceren. Het effect van een crisis is lastig te voorspellen, omdat het tot bankroet van projecten kan leiden maar ook veel nieuwe investeringskansen kan bieden.

In welke scenario’s kunnen investeerders geld verliezen?
Investeerders kunnen hun geïnvesteerde geld gedeeltelijk of geheel verliezen als een project faalt en we de gelden niet kunnen terughalen via de juridische procedures. Er zijn verscheidene redenen voor het falen van een project, maar onze ervaring geeft aan dat deze vooral worden veroorzaakt door externe omstandigheden (overmacht, veranderingen in de markt etc.) of menselijk falen.

Zijn deze van toepassing op het platform, en wat wordt er gedaan om dit te minimaliseren?
Ja, we hebben momenteel een aantal projecten die niet aan hun contractuele verplichtingen voldoen.

In een aantal gevallen (Baltic Forest, Viru Halud) zijn het externe redenen, negatieve vooruitzichten in de lokale, Europese en wereldwijde houthandel. Maar de eigenaren nemen actieve stappen om hun bedrijf te herstructureren en de afbetalingen te starten.

Een paar projecten (bijv. Metsa tee 31/33/35, Q-Haus Baltic) zijn bankroet door menselijk falen. De eigenaars/manager blijken fraude gepleegd te hebben, om zichzelf te verrijken ten koste van de investeerders. We zijn naar de rechter gestapt en de eerste stappen zijn gezet om het geld terug te halen. Zo zijn we bezig om het onderpand, de fabriek, te verkopen.

Wat marktrisico’s betreft is het onmogelijk om deze te managen of controleren, dit proberen we ook niet. Tegelijkertijd besteden we meer aandacht aan de sectoren met hogere risico’s en kunnen we beslissen om deze uit te sluiten van publicatie op het platform.

De gevallen met fraude heeft ons laten zien dat we onze due diligence activiteiten en processen onder de loep moeten nemen en verbeteren, en speciaal de analyse van het team en hun track record. Dit kan niet alle risico’s wegnemen, in het geval van Q-Haus Baltic bijvoorbeeld had zowel het bedrijf als de eigenaar een vlekkeloze achtergrond (geen strafblad, geen belastingschulden of andere schulden, en goed aangeschreven in de bedrijfssector).

Hoe worden de gelden van de investeerders beschermd?
Het geld van de investeerders staat op een aparte bankrekening, volledig gescheiden van het geld van het platform. En dit kan alleen gebruikt worden voor het uitvoeren van de orders van klanten, investeringen en terugboekingen. Het bedrag op deze rekening is altijd gelijk aan wat er in Crowdestate’s IT systeem staat, dit wordt gemonitord. Dit betekent ook dat er geen enkel probleem zou zijn als alle investeerders tegelijk hun geld zouden terugboeken naar hun eigen rekeningen.

Alle investeerders hebben een directe vordering naar de investeringsprojecten, zonder tussenpersonen. Dat betekent dat zelfs in het onwaarschijnlijke geval dat het Crowdestate platform zou stoppen, de vordering van de investeerders op het investeringsproject van kracht blijft.

Wat zijn jullie plannen voor de toekomst?
Naast de verbeteringen in ons due diligence proces focussen we ons vooral op het toevoegen van nieuwe landen en investeerders. Onze website vertalen we nu naar het Spaans en Roemeens.

We voegen ook meer statistieken toe, deze kan je vinden op onze pagina met statistieken.

Mijn indrukken na dit bezoek

Loit komt over als gepassioneerd, met hart voor het bedrijf dat hij zelf heeft opgericht. Hij neemt ook alle tijd om er over te praten, zoveel zelfs dat een korte rondleiding erbij inschoot. Het Crowdestate platform zelf is ook erg open, er worden heel veel statistieken gepubliceerd. Als je dat nog niet genoeg vindt, kan je zelfs de gehele leningenportefeuille downloaden als Excel of CSV bestand. Ook kan iedereen de lijst van alle projecten met betalingsproblemen downloaden.

Het is ook geruststellend om te weten dat het platform winstgevend is en voldoende kapitaal heeft om roerige tijden te overleven. Wat wel aandacht behoeft zijn de projecten met betalingsproblemen, omdat het platform geen buyback garantie biedt. In het verleden zijn er verschillende projecten omgevallen waarbij Crowdestate al het geld van de investeerders terug heeft weten te halen (zelf was ik er daar een van), en tot op heden is er nog geen geld van investeerders verloren gegaan. Dit is natuurlijk geen garantie voor de toekomst, maar Crowdestate probeert dit wel dit zo te houden.

Dit maakt ook dat de mensen het erg druk hebben, met ruim 10 man is het ook maar een klein team. Dit is ook te merken in de communicatie, soms duurt het lang voordat je antwoord hebt op emails en is het soms nodig om meerdere keren te emailen. Dat is zeker een punt dat het platform nog moet verbeteren.

Soms zijn er tekenen dat een project in de problemen gaat komen, maar is deze informatie nog niet op het platform te vinden. Daarom is het goed om terughoudend te zijn met het investeren op de secondary market en de projecten goed te bekijken, omdat in die gevallen investeerders nog snel proberen om hun investeringen te verkopen. Als duidelijk is dat een project in de problemen is geraakt zal het platform namelijk de investeringen in dat project bevriezen en vanaf dat moment zit je eraan vast.

Voor mij is dit alles in ieder geval geen reden om het platform te verlaten. Mijn komende investeringen zal ik vooral via de primaire markt doen, en niet via de secundaire markt overnemen van andere investeerders. Naast het feit dat Crowdestate zelf de projecten beter zal onderzoeken zal ik dit zelf ook gaan doen, en ook gaan spreiden over meer projecten. En dan vooral spreiden over verschillende bedrijven achter die projecten, van sommige bedrijven komen er meerdere projecten beschikbaar maar dit zijn dan meer fases van hetzelfde project. En dat komt de spreiding dan natuurlijk weer niet ten goede.